建筑造價計算的準(zhǔn)確性是由建筑設(shè)計的進(jìn)度和深度決定的。按造價計算的準(zhǔn)確程度，依設(shè)計進(jìn)度可分為投資估算、設(shè)計概算和施工圖預(yù)算三種。投資估算是在項目開發(fā)前期對建設(shè)投資最粗略的估計，僅可作為編制可行性研究的依據(jù)。設(shè)計概算是項目在初步設(shè)計階段，根據(jù)概算定額編制的、初步確定工程造價的依據(jù)。施工圖預(yù)算是在施工圖設(shè)計階段根據(jù)施工圖反映的工程量按預(yù)算定額編制的確定工程預(yù)算造價的依據(jù)。

　　可能發(fā)生的問題都應(yīng)納入合同的軌道

　　很顯然，施工圖預(yù)算造價是更準(zhǔn)確的合同造價的計算依據(jù)，房地產(chǎn)項目的承發(fā)包合同應(yīng)當(dāng)用施工圖預(yù)算作為合同造價的決算依據(jù)。但是，由于基本建設(shè)蓬勃發(fā)展，一大批開發(fā)項目幾乎同步上馬，建筑設(shè)計不能適應(yīng)建設(shè)項目急劇增多的客觀需要；而且開發(fā)商看準(zhǔn)商機(jī)以后都希望盡快看到經(jīng)濟(jì)效益，要開發(fā)商耐心等待設(shè)計施工圖完成再開工，幾乎是不現(xiàn)實的。因此，很多建筑工程項目不可避免地在沒有工程概算或預(yù)算的情況下，約定一個估算、框算或者人為地以每平方米造價暫估一個不確定的合同造價，先開工上馬再說。在建筑工程中邊設(shè)計、邊施工、邊修改有其必然性。問題的關(guān)鍵是要建立完善的合同機(jī)制，將各種可能發(fā)生的問題都納入合同的軌道。而長期以來，我國建筑行業(yè)所簽訂的承發(fā)包合同，在簽約或履約過程中很多沒有事先約定確定造價的程序和方法。在這種情況下，當(dāng)工程竣工進(jìn)行造價結(jié)算時，要么開發(fā)商按計劃模式同意實報實銷；要么合同雙方互相扯皮，釀成糾紛。顯然，目前正在履行的建設(shè)工程承發(fā)包合同潛伏著一個又一個標(biāo)的巨大的工程造價糾紛。而一旦發(fā)生糾紛，或者因為合同造價事先的不確定而沒有依據(jù)，或者待確定的造價承發(fā)包雙方互相不認(rèn)可。處理糾紛的法院或仲裁機(jī)構(gòu)對此也難以直接評判是非。如果將造價爭議委托審計單位鑒定，也因為同樣的原因，雖曠日持久仍難以確定準(zhǔn)確的工程造價。

　　十一項內(nèi)容必須明確約定

　　一般認(rèn)為，針對我國目前的實際情況，設(shè)定造價過程控制程序需要增加以下條款：一是約定開發(fā)商按工程形象進(jìn)度分段提供施工圖的期限和開發(fā)商組織分段圖紙會審的期限；二是約定承包商收到分段施工圖后提供相應(yīng)工程預(yù)算以及開發(fā)商批復(fù)同意分段預(yù)算的期限；三是經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的分段預(yù)算是該段工程備料款和進(jìn)度款的付款依據(jù)；四是約定承包商按經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的分段施工圖組織設(shè)計和分段進(jìn)度計劃組織基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修階段施工；五是合同規(guī)定的分階段進(jìn)度計劃具有決定合同是否繼續(xù)履行的直接約束力；六是約定承包商完成分階段工程質(zhì)量檢查符合合同約定條件向開發(fā)商遞交該形象進(jìn)度階段的工程決算的期限，以及開發(fā)商審核批準(zhǔn)的期限；七是約定開發(fā)商撥付承包商各分階段預(yù)算工程款的比例，以及備料款、進(jìn)度款、工程量增減值和設(shè)計變更簽證、新型特殊材料差價的分階段結(jié)算方法；八是約定全部工程竣工通過驗收后承包商遞交工程最終決算造價的期限，以及開發(fā)商審核是否同意及提出異議的期限和方法，雙方約定經(jīng)開發(fā)商提出異議，承包商作修改、調(diào)整后雙方能協(xié)商一致的，即為工程最終造價；九是約定承發(fā)包雙方對結(jié)算工程最終造價有異議時的委托市價機(jī)構(gòu)審價以及該機(jī)構(gòu)審價對雙方均具有約束力，雙方均承認(rèn)該機(jī)構(gòu)審定的即為工程最終造價；十是約定雙方自行審核確定的或由約定審價機(jī)構(gòu)審定的最終造價的支付以及與工程保修預(yù)留款的互相關(guān)系和處理方法；十一是約定結(jié)算工程最終造價期間與工程交付使用的互相關(guān)系及處理方法，實際交付使用和實際結(jié)算完畢之間的期限是否計取利息以及計取的方法。

　　三大問題應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注

　　建筑工程承發(fā)包合同對事先難以確定的造價設(shè)定分階段預(yù)決算和確定工程最終造價的特別約定，與承發(fā)包合同的其他條款，例如分階段工期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、分階段備料工程款的支付及調(diào)整及竣工交付使用的限制等都有密切的聯(lián)系，與政府的專業(yè)管理和社會的配套服務(wù)和中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)也有直接的關(guān)系。以下一些問題，值得建筑合同的當(dāng)事人注意并在實踐中進(jìn)一步加以完善：

　　首先，須結(jié)合《建設(shè)工程施工合同示范文本》的協(xié)議條款來設(shè)定相應(yīng)條款。雖然建設(shè)部制訂的示范文本中沒有最終造價的專門規(guī)定，但是作為雙方特別定的合同內(nèi)容，法律對此并無限制，而且完全符合契約自由的原則。因此在設(shè)定工程最終造價的特別條款時，可結(jié)合協(xié)議條款的現(xiàn)有內(nèi)容，把工程最終造價的特別約定增加在補(bǔ)充條款中，使其成為整個合同的組成部分。

　　其次，如設(shè)定一手交樓一手付款方式，要防止工期與確定最終造價的期限脫節(jié)。有的工程合同在設(shè)定最終造價的特別約定時，規(guī)定甲方必須在確定最終造價后付清全部工程款，乙方才把建筑物交付給甲方使用。如果雙方同意這種方式，則實際施工工期還應(yīng)當(dāng)包括確定最終造價本身的期限。否則，簽訂合同未考慮二者的銜接，實際施工期限未包括確定最終造價的時間，會造成確定最終造價本身的期限不計人工期內(nèi)，最終導(dǎo)致要么工期延長，要么竣工脫期。確定任何一方責(zé)任都難免引起糾紛，并且到時無所適從。

　　第三，須約定有權(quán)審定工程造價的單位進(jìn)行造價審價。按最終造價特別約定，當(dāng)承發(fā)包雙方對工程最終造價有異議時，可委托專門機(jī)關(guān)審價。但是，該審價單位須有與工程造價相適應(yīng)的審價資質(zhì)，并有權(quán)對工程造價進(jìn)行審定。要謹(jǐn)防雙方事先約定的審價單位沒有相應(yīng)的資質(zhì)和能力，其審價結(jié)論因缺乏相應(yīng)的行為能力而沒有效力，從而使特別約定失去設(shè)定的實際意義。